Понятие, предмет и содержание договора аренды

Курсовая работа

ВВЕДЕНИЕ

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

В настоящее время договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на приобретение имущества в аренду. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый Гражданский кодекс, который в настоящее время регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договоров аренды, в том числе и правовая база договора аренды нежилых помещений.

Актуальность рассмотрения договора аренды подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы и др.

Во-вторых, как отмечают отдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода .

Так, например, как отмечает Макарьева В., в связи с неоднозначностью трактовки нормативных документов по аренде и арендным обязательствам возникают многочисленные разногласия между налогоплательщиками и налоговыми органами, арендодателями и арендаторами .

Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне, как Федерации, так и ее субъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды.

В третьих, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики .

О значимости правового института аренды в отечественной доктрине гражданского права говорит и тот факт, что эти вопросы нашли отражение в трудах многих известных правоведов, среди которых: Н.Е.Автаева, С.С.Алексеев, С.Н.Братусь, Е.В.Васьковский, А.В.Бенедиктов, В.В.Витрянский, Ю.С.Гамбаров, Д.М.Генкин, В.П.Грибанов, С.Е.Донцов, Н.Д.Егоров, В.С.Ем, О.С.Иоффе, А.Ю.Кабалкин, Ю.Х.Калмыков, А.В.Карасс, С.М.Корнеев, О.А.Красавчиков, П.В.Крашенинников, В.Н. Литовкин, Н.С.Малеин, Д.И.Мейер, В.П.Мозолин, И.Б.Новицкий, В.А.Рахмилович, А.А.Рубанов, П.И.Седугин, А.П.Сергеев, ЕА.Суханов, Ю.К.Толстой, Г.Ф.Шершеневич и др.

Непосредственно вопросам аренды нежилых помещений посвящены публикации В.В.Витрянского, А.С.Владимирской, Е.Е.Дорогавцевой, А.В.Ерш, И.Исрафилова, Т.Ю.Комаровой, С.Г.Сафаралиевой и др.

Учитывая темпы развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым изучить вопросы правовой регламентации договоров аренды (на примере нежилых помещений), что и является целью данной курсовой работы.

В основные задачи работы входит:
- раскрыть понятие договора аренды и особенности его регулирования в отечественном законодательстве в различные исторические периоды;
- изучить предмет договора аренды нежилых помещений, порядок правоотношений между сторонами по действующему законодательству Российской Федерации;
- обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать особенности государственной регистрации договоров данного вида;
- проанализировать существенные условия договора.

В курсовой работе использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды известных отечественных специалистов, посвященные различным аспектом правового регулирования аренды нежилых помещений.

ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

1.1.Общая характеристика договора аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору .

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом .

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что требования римских юристов к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» .

Таким образом, в самом общем смысле объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи.

При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Широкое внедрение аренды как новой формы хозяйствования юридически отражено в становлении специального законодательства. Его основа стала закладываться с принятием 7 апреля 1989 г. Указа Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР» .

В дальнейшем правовой базой регулирования арендных отношений в хозяйственной сфере послужили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятые на второй сессии Верховного Совета СССР 23 ноября 1989 г. Этот акт действовал в сочетании с законами СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» , от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР» . В комплексе с приведенными законами необходимо было рассматривать и ряд нормативных актов правительства СССР, в числе которых ключевыми являлись постановления Совета Министров СССР от 19 июня 1990 г. № 590 «Об утверждении положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью и положения о ценных бумагах» , от 8 августа 1990 г. № 790 «О мерах по созданию и развитию малых предприятий» , от 16 августа 1990 г. № 835 «О мерах по демонополизации народного хозяйства» .

Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (ст.4) было осуществлено деление вещей на движимые и недвижимые. К недвижимости стали относить земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К числу базисных правовых актов, регулирующих арендные правоотношения в Российской Федерации, следует отнести: Гражданский кодекс Российской Федерации , Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.) , Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) и другие.

В новом Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды законодатель посвятил отдельную главу (гл. 34), включившую в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655. Ныне действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Однако, ранее, эти традиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если Гражданский кодекс 1964 года постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Основная форма выражения арендных правоотношений - договор. Легальное определение договора аренды, содержится в Гражданском кодексе Российской Федерации. Под договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо лицом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании (ст.606 ГК РФ).

Назад →

(!!!) Полную версию этой работы Вы можете заказать, написав по адресу: info@dissertations.ru с пометкой «Заказ». Стоимость работы оговаривается с менеджерами.